マンション・アパートの資産価値を守る！外壁改修計画のすべて

2025/04/02

はじめに

とあるオーナー（Aさん）と改修工事を専門とするBさんのおはなし・・・

オーナー（Aさん）:
「自分で管理しているマンションの経年劣化が気になるんだけど、いつ、どんな点に注意してメンテナンスをすればいいのか、具体的な計画がなかなか立てられなくて困っているんだ…」

改修工事の専門家（Bさん）:
「それはよくあるお悩みですね。建物は使い続けるほど劣化が進みますので、定期的なメンテナンスと計画的な改修が資産価値を維持する鍵になります。今日は、1棟マンションやアパートのオーナー様向けに、どのタイミングで何をすべきかを詳しくご説明いたします。」

定期メンテナンスの必要性と基本計画

Bさん:
「まずは、建物を長持ちさせるために、定期メンテナンスが欠かせません。基本的には、毎年の点検と数十年ごとに実施する大規模な修繕工事を組み合わせるのがポイントです。」

Aさん:
「毎年の点検って、どんなことをチェックすればいいのでしょうか？」

Bさん:
「はい、簡単に申し上げますと、建物外部に関しては外壁のひび割れ、屋根や雨樋の状態、ベランダや屋根の防水の劣化等が主なチェック内容となります。」

「また、共用部だと、共用廊下の天井なども劣化が見えるサインです。天井に染みが出来ていたり、塗装が剥がれていたりすると、外壁や上階の廊下床側から何かしらの影響を受けている可能性があります。」

「賃貸しているお部屋については、なかなか内部の様子を確認する機会がありませんが、定期的に入居者へのアンケートを取ったり、退去時にはベランダ防水やベランダ内の壁のチェックをすることも有効です。」

「定期的に点検することで早期に問題を発見することができ、修繕費用の最小化につながります。また、点検というと専門的で難しいように捉えられますが、落ちかけのタイルや壁のひび割れ、塗装の剥がれ、コンクリートの割れ等はオーナー様でも異変に気がつきやすいポイントです。普段から時間のある時に建物を見ることで、初めから毎回の点検を専門家に依頼しなくても、日常的に異変を記録することで必要に応じて専門家への引継ぎもしやすく、スムーズです。」

中長期的な改修計画の立て方

Bさん:
「次に、中長期的な改修計画についてご説明いたします。こちらは建物の耐用年数を考慮しながら、大規模修繕や改修工事のタイミングを見極めることが大切です。」

Aさん:
「具体的には、どのくらいの年数でどんな工事をすればいいのでしょうか？」

Bさん:
「国土交通省の長期修繕計画のガイドラインが参考になります。ガイドラインによると築12～15年ごとに大規模修繕を検討するのが目安とされています。外壁塗装や防水については、使用する材料や工法にもよりますが、一般的に材料の耐用年数が10～12年程度となっています。材料の耐用年数は建物の立地環境等でも変わりますが、概ねこの時期に行う計画とするとよろしいかと思います。」

「例として、外壁塗装については、おおよそ10～12年、鉄部塗装は５年ごとが目安です。防水に関しては、ベランダや屋上の防水が10年程度、シーリングが露出の仕上げで5～8年程度がイメージとなります。鉄部の塗装やシーリングに関しては、大規模修繕工事の時期と耐用年数がずれるので、耐久性の高い材料に変更することで延命できる場合もあります。」

改修工事の優先順位と予算計画

Bさん:
「改修工事を計画される際には、すべてを一度に行うのは難しい場合は、優先順位をつけることが大切です。安全性に直結する部分や早急な対策が必要な箇所から手を付けるのが基本です。」

Aさん:
「予算面も心配なんだけど、どうやって無理なく進められるのでしょうか？」

Bさん:
「まずは、各工事の費用をシミュレーションして、必要な資金を把握することが大切です。たとえば、次のような指標が参考になります。

年間予算の目安: 建物全体の規模や状態によりますが、年間で売上の8％程度をメンテナンス予算として確保するのが望ましいです。※物価高等で材料費や労務費の上昇を加味。
（例）賃料10万円×10戸のRC造マンションとした場合、月100万円の賃料収入×8%＝改修予算積立8万円/月、年間96万の積み立て×12年の修繕サイクルとして計算、12年後に1,100万程の改修予算として確保。
大規模修繕の場合: 物件の築年数や規模に応じた相場を見積もり、長期修繕計画を立て、数年ごとに一括で実施する計画を立てるとよいでしょう。
補助金や低金利のリフォームローンの活用: 国や自治体の補助金制度、金融機関の優遇金利を活用することで、より無理のない資金計画が実現できます。

こうした計画を立てることで、無理なく改修工事を進められるかと思います。余裕をもった予算を組むことが出来れば、予想外のケースに見舞われたとしても、積み立てた部分から切り崩していくことも出来ると考えます。」

「また、先述の通り日頃より建物の状態を定期的に点検し、劣化が見られるところや不具合が著しい箇所については、早期に補修を実施することも検討すると良いでしょう。大規模修繕工事は数十年に一度のサイクルで計画することが一般的ですが、予防保全という考え方を用い、これ以上悪くならない様に先に予防的に補修をすることで、コストを抑え、大規模修繕工事の費用を落としていくことも十分可能だと考えています。」

売却時におけるメンテナンスの重要性

Aさん:
「もし、将来的に物件を売却することになった場合、定期的なメンテナンスをしておかないとどうなるのでしょうか？」

Bさん:
「定期的なメンテナンスが行き届いている物件は、買い手様からの評価が高く、売却価格にも良い影響を与えます。一方、放置された場合は、以下のようなデメリットが発生する可能性があります。」

メンテナンスの有無での比較シミュレーション

項目	メンテナンス実施時	メンテナンス未実施時
売却価格	高評価で市場相場に近い価格で売却できる	修繕費用を考慮され、値下げ交渉が必要になる可能性が高い
売却期間	短期間でスムーズに売却できる可能性が上がる	売却までに長い期間を要し、広告費や管理コストが増加する可能性が上がる
買い手の印象	良好（すぐ入居可能で安心感がある）	悪い（購入後に追加費用がかかる懸念が生じる）
追加修繕の必要性	最小限（既に修繕済みで安心できる）	高額な修繕が必要になる可能性がある

Aさん:
「確かに、定期的なメンテナンスを続けることで、将来的な売却時の資産価値が守られるのですね。」

Bさん:
「その通りです。定期点検と計画的な改修は、オーナー様の資産運用に直結しますので、とても重要です。」

まとめと今後のステップ

Bさん:
「1棟マンションやアパートの管理は、長期的な視点が必要です。定期的な点検、中長期の改修計画、予算の確保、そして売却時のリスクを回避するためのメンテナンス、これらを総合的に管理することが資産価値を守るポイントとなります。」

Aさん:
「今日のお話を聞いて、定期的なメンテナンスと計画的な改修の重要性がよく分かりました。早速、今後の計画を見直してみようと思います！ぜひ相談をさせてください。」

Bさん:
「一度にすべてを完璧にするのは難しいですが、段階的に計画を立てることで安心して管理できるようになります。ご不明な点があれば、いつでもご相談ください。」

いかがでしたでしょうか？

このように、定期的なメンテナンスと計画的な改修工事は、長期にわたって資産価値を守り、将来的な売却時のリスクを軽減するために非常に重要です。

もしお困りの点やご相談がございましたら、ぜひ弊社までご相談いただき、最適なプランを一緒に作り上げていきましょう！

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